Valore degli immobili, a Napoli i prezzi più convenienti d’Italia. Boom di compravendite (+25,3%) ma tasse frenano il mercato

Aumenta in maniera considerevole il numero di compravendite e i prezzi restano fermi al palo: nel primo semestre del 2016 la città di Napoli fa infatti registrare il maggior calo del valore degli immobili a livello nazionale. E’ quanto emerge dal Listino Ufficiale Immobiliare del I Semestre 2016 realizzato dalla Borsa Immobiliare di Napoli (Bin).

Il rapporto è stato presentato stamattina, venerdì 28 ottobre 2016, presso la Camera di Commercio partenopea nel corso del seminario “Il panorama immobiliare nazionale e locale: analisi e tendenze” cui hanno partecipato Girolamo Pettrone, commissario straordinario dell’ente camerale di Napoli, Giovanni Adelfi, presidente Borsa Immobiliare di Napoli, Clemente Maria del Gaudio, amministratore delegato Borsa Immobiliare di Napoli, Mario Condo’ De Satriano, vicepresidente nazionale e presidente Centro Studi Fiaip, Paolo Carrino, presidente commissione, Real Estate Odcec Napoli, Vincenzo De Falco, vice presidente Provinciale Fimaa, Michele Nazzaro, consigliere provinciale Fimaa Franchising Manager Gabetti-Grimaldi, Claudio Matarazzo, presidente provinciale Fiaip, Francesco Tuccillo, presidente Acen.

Compravendite, balzo in avanti del 25%

Nei primi sei mesi del 2016 il mercato immobiliare nella città di Napoli ha segnato una significativa ripresa, attestabile secondo l’Agenzia delle Entrate, al 25,3% (secondo trimestre di quest’anno, rispetto allo stesso periodo del 2015). La fase negativa dell’attuale ciclo si sta quindi esaurendo e un lento recupero si sta facendo strada, anche se i tempi della svolta tendono a dilatarsi. A rallentare la ripresa del mercato napoletano è senz’altro anche la presenza di un sostanzioso “plotone” di immobili di fatto “invendibili” in quanto non più in regola con le normative urbanistiche vigenti.

Immobili e locazioni, valori in discesa

Rispetto al semestre precedente, rimangono con segno negativo i valori di tutte le tipologie immobiliari. Napoli si conferma, rispetto alle altre città d’Italia, con il maggior calo dei prezzi. In particolare, il ribasso dei valori degli immobili residenziali si attesta su una media di circa – 1,4 per le compravendite e -0,7 per le locazioni, confermando la tendenza del precedente semestre.

NAPOLI: Variazioni in percentuale II° Sem.2015 – I° Sem. 2016

Prezzi giù ovunque, unica eccezione Vomero-Arenella

Le rilevazioni confermano un decremento medio dell’1,8% dei valori di compravendita nella Municipalità 1 (Posillipo – Chiaia – San Ferdinando), mentre i valori locativi evidenziano una stasi in Posillipo e Chiaia, e un decremento del 3,4% in S. Ferdinando. Riduzione dei valori anche nel cosiddetto “Centro Storico” (Municipalità 2, 3) con picchi di flessione dei valori di compravendita fino al 3.8% nei quartieri Porto e Montecalvario, mentre i valori locativi sono pressoché stabili, -0,2% in media, tranne che nel quartiere Porto -2,2%.

La Municipalità 5 Vomero – Arenella registra una piccola ripresa dei valori +1% nelle compravendite, +2% nelle locazioni. L’area Napoli Est evidenzia una generale stasi dei valori residenziali, tranne nel quartiere di Ponticelli, dove si riscontra una riduzione dei valori di compravendita del 2%, mentre il quartiere di Poggioreale/Zona Industriale -3,2%.

Decise riduzioni dei valori si riscontrano nell’area Nord di Napoli, ossia la Municipalità 7 che evidenzia una riduzione media del 3% per le compravendite e del 3% per le locazioni e la Municipalità 8 con un picco nel quartiere di Chiaiano del -8,5% nelle compravendite e -11% nelle locazioni.

NAPOLI: Quotazioni valori degli immobili (abitazioni) distribuita per quartiere
variazione II° Sem.2015 – I° Sem. 2016

Le case più richieste

La fascia di abitazioni più venduta rimane quella i cui valori non superano i 350.000 euro. La tipologia preferita dagli acquirenti è quella dei tre vani, con doppi accessori e cucina abitabile. Hanno invece registrato il maggior deprezzamento percentuale gli immobili dai 5 vani in su, che sono anche la tipologia con il minor numero di vendite. Stabili i tempi di scambio, ovvero i tempi occorrenti alla vendita, che si attestano sugli 8/9 mesi.

Giovanni Adelfi (presidente Bin): Riqualificare per dare valore aggiunto

“Da circa 50 anni ormai – sottolinea Giovanni Adelfi, presidente della Borsa Immobiliare di Napoli – il problema centrale del mercato immobiliare di Napoli, inclusa la cinta urbana esterna, è divenuto quello del restauro, della riqualificazione e del recupero del patrimonio esistente. Ne consegue che per quanto attiene l’edilizia privata, la riqualificazione necessita di essere incentivata con appropriati meccanismi che rendano conveniente al cittadino, fiscalmente, sostenere fin da subito il maggior costo di riqualificazione e la messa in sicurezza degli edifici esistenti. Inoltre, alla riqualificazione è affidato il compito di produrre valore aggiunto sia in termini di reale incremento della qualità urbana, sia in termini strettamente economici in quanto l’economia di una città si fonda anche sul dinamismo nella creazione di occasioni per nuovi investimenti”.

Clemente Maria del Gaudio (amministratore delegato Bin): Serve una forte detassazione

“I prezzi delle case potrebbero scendere leggermente ancora nel secondo semestre del 2016 visto l’andamento dell’economia in generale. E’ difficile pensare a una dinamica immobiliare in controtendenza. Il potere di spesa degli italiani – spiega Clemente Maria del Gaudio, amministratore delegato della Borsa Immobiliare di Napoli – specialmente nel sud Italia resta ridotto, il contesto dell’attività economica resta decisamente debole, gli incentivi previsti dalle norme scarsi e spesso annullati dalla pesante fiscalità che continua a funzionare da deterrente. Il vero punto su cui andrebbero focalizzate le attenzioni degli addetti ai lavori, per favorire una piena ripresa del mercato immobiliare, dovrebbe essere restituire la fiducia persa agli italiani proprietari di case, e, a coloro che si accingono ad acquistarne una, attraverso una decisa detassazione delle residenze. Solo la piena ripresa del mercato immobiliare ed edile permetterà una reale uscita dalla crisi”.

LO SCENARIO NAZIONALE

Si conferma un’inversione di tendenza con segnali di miglioramento per il mercato immobiliare italiano. I dati dell’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate mostrano, infatti, nel secondo trimestre del 2016 un aumento delle compravendite immobiliari in generale (mercato residenziale, terziario, commerciale e produttivo) del 21,8% dopo il già consistente + 17,3% del primo trimestre dello stesso anno.

In particolare, il mercato residenziale evidenzia una crescita del 22,9% confermando e rafforzando il 20,6% registrato nel primo trimestre dell’anno, riportando il mercato quasi ai livelli antecedenti la crisi del 2012, quando le transazioni residenziali crollarono del 23,7%. Da aprile a giugno 2016 sono state vendute 143.245 case contro le 116.523 del secondo trimestre del 2015, mentre nei primi tre mesi del 2016 sono state cedute 115.135 abitazioni.

Il Nord fa da traino, a Bologna è boom di compravendite

La ripresa delle compravendite residenziali è più evidente al Nord +24,9%, mentre Centro e Sud sono quasi equivalenti rispettivamente +20,7% e +20,8%.

Il rialzo del mercato delle abitazioni è dovuto alle grandi città e ai capoluoghi del Nord: le otto maggiori città italiane per popolazione mostrano una variazione tendenziale del +21,5%, che migliora ulteriormente il dato del trimestre precedente (+20,7%).

Tra le città spicca in particolare il dato di Bologna, che dopo un già significativo balzo di 12 punti nel primo trimestre cresce di ulteriori 14, attestandosi ad un +33,5% (tasso trimestrale più alto tra le otto città considerate). La crescita del volume di compravendite accelera di qualche punto anche a Milano e Firenze.

Se la crescita a Roma e Genova risulta sostanzialmente analoga a quella del trimestre precedente, l’unico rallentamento significativo si registra a Torino, anche se il tasso resta superiore a quello medio nazionale ed il rallentamento potrebbe derivare più che altro dell’eccezionalità del +37,2% rilevato nel primo trimestre.

Secondo le ultime stime di Scenari Immobiliari, il 2016 si dovrebbe chiudere con un incremento delle compravendite del 14,6% rispetto all’anno precedente, mentre un aumento dell’8% è atteso nel 2017.

Mutui vantaggiosi e prezzi in calo: le ragioni della ripresa

Aumentano il numero di compravendite effettuate, si riducono i tempi di vendita, si restringe la forbice tra prezzo richiesto e offerto. I fattori alla base di questo nuovo dato positivo, relativamente alla quantità scambiate nel mercato immobiliare italiano, sono da ricondursi soprattutto al permanere di tassi di interessi sui mutui particolarmente bassi e alla discesa dei prezzi nominali intervenuta negli ultimi trimestri, come registrato dall’ISTAT.

Con riferimento ai prezzi delle abitazioni, diminuiti rispetto ai valori di compravendita di 7 anni fa, si evidenziano ancora variazioni mediamente negative, sebbene con livelli di intensità più contenuti rispetto agli anni precedenti. La ripresa degli scambi residenziali è dunque favorita da un maggior clima di fiducia, misurato peraltro periodicamente dall’ISTAT in termini di indici di fiducia dei consumatori e delle imprese, che si concretizza anche in una dinamica positiva delle intenzioni di acquisto dell’abitazione da parte delle famiglie.

“Molte cose sono cambiate da quando la casa era la più amata dagli italiani. Non è più il solido baluardo contro l’inflazione e nemmeno il tranquillo investimento che si rivaluta sempre. A sostegno del mercato – sottolineano nella Nota semestrale della Borsa Immobiliare di Napoli i vertici provinciali delle federazioni Fimaa e Fiaip – sono intervenute condizioni uniche che in tempi normali l’avrebbero fatto letteralmente volare, tra cui l’enorme liquidità dalle banche, tassi di interesse bassissimi e mutui, anche a lunghissimo termine, che costano pochissimo, anche a tasso fisso”.

“In realtà – aggiungono – la domanda resta estremamente selettiva: oggi chi compra una casa sa che forse si rivaluterà. L’obiettivo è quindi di non dover investire troppo per metterla in ordine per non rischiare vendendo un domani di non recuperare quanto speso. Oppure la ricerca di una buona redditività se si acquista per affittare: in tempi di borse incerte e obbligazioni a tasso zero, il 3% netto che può offrire un immobile ben posizionato non è da disprezzare”.

In conclusione il mercato immobiliare italiano ha riscontrato una buona ripresa nel numero delle compravendite e dei contratti di locazione. Con una giusta politica fiscale e con l’introduzione di una tassa unica si potrebbe sperare in una definitiva ripresa del mercato immobiliare che, con la sua filiera, rappresenta il 20 % circa del PIL.